南国の夢と情熱が映し出された家・バリ島のヴィラの魅力

温かい気候、豊かな自然、綺麗な夕陽、ヨガやサーフィンなどのアクティビティー、洗練されたリゾートやビーチクラブ、ゴージャスにもヘルシーにも選べる食事のバリエーション。活気と癒しの要素が溢れるバリ島にはリフレッシュに最高な環境と条件がすべて詰まっています。

リゾートカルチャーを牽引する存在であるバリ島は、他のアジアンリゾートと比べても洗練度合いや宿泊施設のバリエーションは群を抜いて多いです。旅行で一度でも訪れたことがある方は、バリ島の豪華なプライベートヴィラに憧れたことがある方も多いのではないでしょうか。

バリ島には、自分の別荘（ヴィラ）を所有する沢山の外国人移住者が住んでいます。ヴィラは家族や友人とのバケーションで滞在したり、長期の移住生活の拠点として使用したり、また自分が使わない期間を人に貸したりすることも出来ます。バリ島のホテルでも「ヴィラタイプ」というカテゴリーがあり人気ですが、海外では「ヴィラ」というと「戸建てのセカンドハウスや別荘」を指して言われることが一般的です。  

今回はそんなバリ島のヴィラ（別荘）の魅力と外国人が不動産を所有する方法などをご紹介します。バリ島はインドネシア共和国の中にあり、不動産取引はインドネシアの法律に従うことになります。少しややこしい側面ですがヴィラを「買うべきか」「借りるべきか」を検討中の方も、購入前の基礎知識として所有権と契約の種類を知っておくと役に立つと思います。

バリ島のヴィラの魅力について

そこは常夏の南の島、お部屋の外にあるプールサイドのデッキベッドに横たわり、遥か向こうまで広がる絶景の夕陽を楽しみながら、カクテル片手に贅沢な時間をのんびりと過ごす...。まるで映画のシーンに出て来そうな非現実的な最高のひと時...。

バリ島には世界の大富豪やインドネシアの資産家、バリの王族の家系が建てた、贅沢の限りを尽くした大豪邸と言ってもおかしくないヴィラがあります。そこまで大きくなくとも広い庭にプールが付いた戸建ての家（ヴィラ）も沢山あります。小さいヴィラでも2アール（60坪）以上の広さがあり、贅沢な設備やデザインが特徴的です。

１．広い敷地と大きな建物

バリ島はヤシの木以上の高さよりも高く建物を建ててはいけないという決まりがあります。そのため敷地を広く使って建てたられた宮殿のような贅沢な建物が多いです。自分が住んで楽しむことはもちろん、友人や家族と共に楽しい時間を過ごせる場所として建てられたプライベートヴィラにはオーナーの夢と情熱が詰まっています。

２．一年中温かい気候

年間を通して平均気温は28度、安定した温暖な気候が一年中続く常夏のバリ島は、乾季（5～10月）と雨季（11～4月）の季節があります。乾季の時期は殆ど雨が降らず湿度が低い為、からっとした気持ちの良い気候を楽しむことが出来ます。また雨季の時期は頻繁に雨が降りますがスコールのように短時間の雨が降るので、日本の梅雨の日のように一日中雨が降るような日は少なく晴れている日もあります。

３．豊かな自然の中にあるヴィラ

沈む夕日の心洗われる情景を楽しめるバリ島の西側は、海岸沿いや崖の上に建つ建物が多く、山のリゾートとして知られるウブド周辺は豊かな緑が溢れる大自然の渓谷を見下ろすロケーション。バリ島の雄大な自然の景観が望める場所に位置するヴィラはお部屋やテラスなど、あらゆる場所から景色を楽しめる工夫が建築のデザインにも反映されているのが特徴です。

４．洗練されたデザイン、ユニークな設計

高い天井や優美な彫刻が施された建築物、南国の空気と気候を肌で味わえるオープンエアーのリビングやバーカウンター、建物のコンセプトはオーナーの拘り次第です。オリエンタルなアジアン家具で統一された伝統的なヴィラや、モダンでお洒落な現代風のデザインであったり、オーナーが趣味で集めた抽象画や骨董品が飾られたヴィラはまるでアトリエや美術館のように優美です。

５．リゾート感を醸し出す贅沢な設備

 別荘と言えばプールがあるのが基本です、景色が良い場所に建つヴィラのプールはインフィニティーデザインがよく使われています。ゆったりと広い敷地内に南国の植物や木々が生い茂る庭はトロピカルなリゾートの雰囲気が溢れています。休暇でとことんリフレッシュできるようにジムやサウナ、シアタールームやカラオケ、ジャグジーなどのゴージャスな設備を揃えたものもあります。

６．滞在を快適にしてくれるお手伝いさん達の存在

毎日のお部屋の掃除や洗濯から買い物まで、家事全般を行ってくれる家政婦として働いてくれるスタッフがヴィラに居るおかげで、滞在中も面倒な雑事を気にしなくて大丈夫です。豪邸クラスのヴィラになると専属のバトラー（執事）やドライバー、ハウスメイドやガーデナーが居たり、専属のシェフが料理を作ってくれたりします。

 ７．友人を招いてパーティーができる

 広い庭や建物を誇るヴィラはプライベートなパーティーを行うのにちょうど良い場所にもなります。バリ島ではヴィラを貸切にして挙式やパーティーを行うヴィラウェディングがとても人気があります。音響機器や照明機材をセットしDJやライブバンド（生演奏）を呼んだり、イベント中に花火を打ち上げたりするなんてことも可能です。

ビーチフロントの景色と充実した設備を誇るヴィラ（別荘）

 プライベートヴィラとホテルヴィラの違い

「バリ島　ヴィラ」と検索すると殆どが旅行会社のホームページで紹介されている「ホテルヴィラ」に関するページが検索結果として出て来ます。なのでバリ島に旅行に行く日本人ツーリストの共通概念は「ヴィラ＝別荘」ではなく、「ヴィラ＝ホテルのお部屋タイプ」というのが大半の人の認識ではないかと思います。インターネットで調べても明確な区別を説明する情報はまだ少ないのが現状です。

個人オーナーが所有をしている戸建ての別荘（プライベートヴィラ）に対して、大型リゾートホテルが運営しているホテルリゾート型のヴィラは、広大な敷地に何棟ものヴィラが存在します。1棟の中に寝室が1～2部屋というパターンが多く、プライベートプール、リビング、キッチンなど別荘に近い設備が備わっています、1部屋ではなく１棟ごと（通常は敷地内に庭とプールと建物がある）に宿泊するのでヴィラ内で他の宿泊者と一緒になることはありません。また共用施設としてリゾートの敷地内にはレストランやバー、パブリックプール、スパやビーチクラブなどが併設されており、宿泊者だけでなく外から来るビジターも利用できるパブリックな施設を提供しています。

ホリデーレンタルでヴィラに泊まってみよう 

 プライベートヴィラはオーナーが使用しない期間は、一般旅行者が泊まれる宿泊施設としてホリデーレンタルのサイトで簡単に探すことが出来ます。日本で民泊が流行する発端となったバケーションレンタルのサイトで有名なAirbnb（エアービーアンドビー）には「別荘（ヴィラ）貸し切り」というカテゴリーでバリ島中のヴィラがリスティングされています。別荘購入を検討する前に一度でもプライベートヴィラに泊まってみると、デザインの良さだけでなく、利便性や生活感なども発見できるでしょう。

Airbnbは直接オーナーや管理人とコンタクトをして予約を取るシステムなので、英語でのやり取りが基本となります。オンライントラベルサイトのBooking.comやAgodaなどでも貸別荘を探すことが出来ますが、ホテルタイプのヴィラや管理会社が運営する集合住宅タイプのヴィラも混ざって掲載されており、戸建ての貸し切り別荘と判別が難しい時があります。ですが日本語で予約の手続きができるというのはメリットです。

戸建て型、集合宅地型、リゾートホテル型のヴィラがある

戸建てヴィラ

オーナーの趣味や拘りが込められた建物のデザインや家具達

一戸建てのヴィラは庭やプールが付いたプライベートハウスという感じです。オーナーの工夫しだいで建物のデザインや設備、家具など好きなようにアレンジすることができます。オーナーが使用しない期間は短期滞在の旅行客から数か月以上の長期で滞在する外国人が主に使用しています。短期滞在者が多い場合は客室清掃や食事の用意などは、住込みのお手伝いさんが行ったり、別荘管理会社のスタッフが来て家事全般を行ってくれるサービスもあります。友人や家族と大人数で滞在する場合は戸建てヴィラに宿泊してみる方がホテルよりもアットホームな旅行が可能です。ホリデーレンタルで泊まる場合はリーズナブルな物件で一泊3万円ぐらいから探すことができ、豪邸クラスのヴィラだと一泊50万円以上するハイエンドな物件まで多様な種類があります。

集合宅地ヴィラ

暑い日はプライベートプールに浸かり南国の陽射しを楽しむ

戸建てのヴィラが集合住宅のように何棟も並んでいるような造り。各棟それぞれに持ち主（オーナー）がいるケースもあれば、すべての棟を一人のオーナーが所有していることもあります。ディベロッパーが初期の造成工事～建築までを行っているため、各棟の建物のデザインは殆ど同じことが多いです。複数の棟を別荘の管理会社が短期滞在の旅行客向けに宿泊施設として運営している物件や、数か月～年間単位の長期滞在者向けに貸し出している物件もあります。ホリデーレンタルで泊まる場合は一泊2万円を切る物件から15万円ぐらいまで、宿泊人数に合わせたリーズナブルな物件を探すことが出来ます。

 リゾートホテルヴィラ

カップルや少人数の旅行の場合はリゾート型ヴィラが快適

有名なホテルチェーンが旅行客向けの宿として運営しているヴィラが多いです。広いリゾートの敷地内には何棟ものヴィラがあり、宿泊者はレストランやバー、パブリックプール、スパやアクティビティーなどを利用することができ、リゾートならではの洗練されたホスピタリティーサービスを楽しむことができます。宿泊で利用できる1棟のヴィラの敷地の中にはプライベートプール、リビング、キッチン、バーカウンター、ジャグジーなどがあります。生活感よりもリゾート感とエンターテインメント性を重視した設計の為、キッチンやバスルームの設備は短期滞在者向けの仕様となっています。ツーリストが主に滞在する宿泊施設となる為、旅行会社でも多数のリゾートヴィラの予約を取り扱っています。 

お洒落でハイセンスな家具と優雅な設備が素敵なスミニャックの戸建てヴィラ

移住生活を楽しむ外国人達

一般的には「生活の為に住む家」のことを住宅、「バカンスで滞在する別荘」のことをヴィラという認識ですが、バリ島では戸建てヴィラで移住生活を送る外国人も多く、実際のところ明確な決まりはありません。

バリ島に長期で滞在をしている外国人はヴィラをロングターム（長期）で借りて優雅な南国生活を送っている人々もいます。リタイヤメント後にバリ島に移住する夫婦やインターナショナルスクールに子供を通わせる為に移住してきた家族にとって、戸建てのヴィラは最適な海外生活の選択肢のひとつでもあります。

戸建てヴィラといってもリーズナブルな一般住宅の感覚に近い物件からヘリポート付きの贅沢な豪邸クラスのものまであります。建物のデザインも多種多様にあるのでライフスタイルと滞在目的に合った物件を探すことが出来ます。

また昨今はブロードバンド接続ができるインターネットが普及したためノマドワーカー系の外国人も非常に増えました、彼らは主にコワーキングスペースなどの設備が整ったアパートに滞在しています。単身者の場合は外国人でも快適に滞在できるプール付きアパートが人気があります。

 戸建てヴィラはいくらぐらいで販売されているのか

バリ島の土地の値段はロケーションによって全然違います。ビーチの周辺やツーリストエリアはリゾートホテルも多く値段が高いです。プライベートヴィラが多いスミニャックやチャングーの海に近いでは1アール（30坪）あたり800万～1500万円、1坪計算だと約26～50万円ぐらいというのが普通です。そのようなエリアにあるプール付きの戸建てヴィラは2アール（60坪）で3000万円ぐらいから、10アール以上の億越えの物件など様々な規模のヴィラが売りに出されています。

内陸部で土地を探すのであれば、1アール10万円以下ぐらいの場所もあります。しかし商業化が著しいバリ島ではビーチなどの人気エリアでは、内陸に比べても3倍～5倍以上高いのが現状です。メインロード周辺の土地は殆ど売り尽くされて周辺に残る場所と価格差が目立ちます。

外国人の不動産所有権利について

不動産を購入できるのはインドネシア人のみです、外国人の場合は現地人とノミニ―（代理人）と契約を交わして物件の所有をして貰うか、またはリース契約で長期保有の権利を購入し、自分の名義で物件を所有する方法があります。

バリ島現地の不動産屋で案内されている販売物件の情報を見ると、Freehold（フリーホールド）もしくはLeasehold（リースホールド）の記載があります。フリーホールドとは所有権譲渡の物件のことを指しますが外国人は直接購入することはできません。リースホールドは借地権の物件のことを指し、基本は25年間まで土地や建物付きの土地を借りる契約をして使用することが出来ます。Leaseholdは現在の法律では2回まで延長更新が可能で、そのうちの1回は最長30年保有でき最大で80年間までの借地所有が認められています。またリースホールドの権利は途中で残存年数分を譲渡売却することも出来ます。

ヴィラは投資用物件に向いているのか

充実した休暇を過ごす場所として自分のヴィラを所有するだけでなく、投資用物件としてインカムゲイン（収益）を出すためには、バリ島の宿泊業のことや法律的な部分をしっかりと知っておく必要があります。また投資の部分に比重を置く場合、どうしても物件購入金額が重要となるので、高額なフリーホールドの物件よりもリースホールドの物件の方がリターンを多く出すことが出来ます。一般的に不動産投資でのインカムゲインは10％前後のリターンが目標基準となりますが、20年以上の借地権のリースホールド物件であれば通常は実現可能です。

ヴィラを使用しない期間を人に貸し出す場合、短期滞在のツーリスト向けにホリデーレンタル（民泊業）を行うか、半年～1年以上の長期レンタルの物件として貸し出すことができます。ホリデーレンタルにフォーカスするヴィラは10～15％以上の利回りを出している物件もありますが、宿泊施設としての運営の質や物件の管理状態、集客の状況が優れていることが条件となります。ホリデーレンタル物件は沢山あり、外国人旅行客に人気があります。そのため利便性の良いツーリズムエリアに立地していることも重要です。

またショート期間での貸し出しは宿泊業になるので運営許可を取得する必要があります。70~80％ほどの月間稼働率であれば10~15%の利回りは実現可能ですが、それを達成するためには、宿泊者への対応（宿泊中や予約時）やスタッフの教育（清掃、接客など）、メンテナンス、収支の管理、日々の集客など運営全般を行う必要があり、こうなるとフルタイムの自営業と変わらなくなってしまいます。解決策としては、これらの作業を代行してくれる管理会社のサービスを利用することで、自分の時間を確保することができ投資対象として見ることが出来ます。

長期レンタル物件の場合、宿泊業の許可証は要りません。また旅行客が利用するわけではないのでツーリズムエリアに立地していなくても大丈夫です。ツーリズムエリアから離れた場所は、土地の値段も安い為初期購入額を抑えてより予算に見合う物件を幅広く選択することが出来ます。人に貸し出している期間は自分で使用することは出来ませんが、長期レンタル物件でもリースホールドの手頃な価格で物件を保有出来れば20年以上の期間の中で10%利回りのインカムを出して行くことは十分可能です。

タバナンにあるライステラスとオーシャンビューが味わえる贅沢なヴィラ

人気のロケーションと地域の特徴

外国人移住者の多いバリ島は、外から持ち込まれた異文化が混ざり合った洗練されたリゾートとして発展を遂げました。戸建てヴィラや集合宅地ヴィラが多い地域とそれぞれの異なった特徴をご紹介いたします。

「Seminyak（スミニャック）」

スミニャックは高級レストランや洗練されたお店が多い繁華街

５つ星レストランやバー、ユニークで質の高いブティックや家具、雑貨店などが集まるスミニャックは、バリ島でもっとも洗練された繁華街。海沿いには高級ホテルや有名なビーチクラブなどの魅力的なスポットが沢山あります。オベロイ通り（カユアヤ通り）～プティテンゲット通りのメインロードに沿って沢山の店が並び、徒歩でショッピングを楽しむツーリストが多いエリアです。ビーチクラブやバーなどのナイトスポットは連夜多くの人で賑わっています。海沿いにはSamayaやAlila Seminyakなどのリゾート系ヴィラや５スターホテルがあり、Oberoi～Petitengetのメイン通り沿いには戸建てヴィラや集合宅地型のヴィラが密集しています。モダンでユニークなデザインのお洒落な建物が多いです。

「Canggu（チャングー）」

チャングーは欧米人サーファーが多いお洒落なエリア

サーフィンのポイントが海岸に続くチャングーは、豊かなバリ島の波を求めるサーファーにとってはパラダイスの場所です。フィンズビーチクラブがあるBerawa Beach（ブラワビーチ）や、お洒落なレストランやオーガニックカフェで賑わうEcho Beach（エコビーチ）周辺は若い欧米人達にとても人気があります。バイクに乗って道行く人々の数は現地のインドネシア人よりも外国人の方が多いのではと思うぐらい、チャングーには多くの欧米人が滞在しています。数週間から数か月滞在する外国人ノマドワーカーはネット環境の整ったワーキングスペースやカフェで仕事をして、プライベートな時間はサーフィンやヨガをしたり、バーやクラブに遊びに出かけたりとアクティブに過ごしています。長閑で尚且つとても洗練された環境でもあるチャングーは長期でゆったりと戸建てのヴィラで移住生活を楽しむ外国人ファミリーも多いです。大きなホテルは少なく、ゴージャスな戸建てヴィラが長閑な田んぼや美しい自然が広がる景色のなかに数多く存在しています。 長期移住している欧米人が多いため、外国人向けのスーパーや薬局、24時間対応しているクリニックなども充実しています。

「Sanur（サヌール）」

サヌールは落ち着いた大人のリゾート地

バリ島の観光地として昔から有名なサヌールは、民家やお寺、市場など、バリ島民の生活を垣間見ることができ、昔と変わらぬ南国風情を味わえる閑静なエリアです。ビーチ沿いとメイン通りは老舗リゾートホテルとレストランやカフェが多く、内陸側に戸建てのヴィラや住宅、アパートも多く欧米人に人気のエリアです。サヌールはバリ島の東側のなので綺麗な朝日が上る海の景色を楽しみながら遊歩道を散歩することが出来ます。海沿いのレストランやカフェはとても雰囲気も良く、夕暮れ時は西側のビーチのような混雑も無いので穴場なスポットとしてお勧めです。

「Ubud（ウブド）」

ウブドは自然豊かなマウンテンリゾート

観光地としても有名なウブドは、緑豊かな田園風景と古くからバリ島の王族や島民が暮らす街として知られています。深い大自然の渓谷の中にヴィラを建てる欧米人も多く、フォーシーズンやリッツカールトンなどの素晴らしい景観の中に建てられた高級ホテルもあります。バリ島が観光地として開発される前から欧米人の芸術家が住み着き、バリの伝統絵画を現代風に発展させた芸術の歴史も深い場所です。ウブドの繁華街はヨガスタジオやオーガニックカフェ、自然派志向なレストラン、スーパーが充実しています。ウブドにあるヴィラは自然と調和する木造建築で温かみのあるデザインの建物が多いです。そのためアランアラン（藁葺き屋根）や伝統建築工法を取り入れている建築物をよく見かけます。学校の校舎の建物がすべて竹で出来ている世界的に有名なグリーンスクールもウブドにあります。

「Uluwatu・Nusa Dua（ウルワツ・ヌサドゥア）」

ウルワツやヌサドゥアには最上級のホテルやハイエンドな戸建てヴィラが多い

崖の上に佇む観光名所として有名なウルワツ寺院があるウルワツ～ウンガサン地区（バリ南西部）。断崖絶壁の上に建てられた息を吞むような絶景を独占するハイエンドな高級ヴィラなどが多い場所です。Ayana ResortやBvlgari Hotelなどの5スターホテルやリゾートヴィラもこの地域にあります。ヌサドゥア地区（バリ南東部）はショッピングモールやパブリックプールなどのエンターテインメント施設やゴルフ場などを含んだリゾートホテルエリアです。街路樹や芝生が綺麗に整備された道路で大型リゾートホテルが隣接し合い、ウォータースポーツが盛んなタンジュンブノアまでいくつもの有名なホテルが並び合っています。ホテルエリアから少し離れた場所はクリフトップで景色の良い場所が多く、戸建てヴィラの立地として人気があるエリアです。

  自分の目的にあった物件探しをするために

インドネシアでは好景気が続き、バリ島の土地や建物を購入しヴィラを所有するインドネシア人も増えました。何十億円もするヴィラを所有するとんでもない大富豪もいますが、不動産物件売買の殆どは億越えの物件よりも数百万～数千万円単位の土地の取引の方多いです（当たり前ですが）。立地の良い場所は既に土地の値段も値上がっているため、投資対象物件として見る場合フリーホールドの土地はインドネシア人でも購入をしないケースがあります。リースで所有してインカムから資金を作り残存期間を売却するという方法は、現地を拠点に生活をしていない外国人のケースで考えた場合も一番合理的な方法です。人に貸し出す時はショートターム（短期）かロングターム（長期）で考える必要があり、それに付随して諸々の作業や義務が発生します。

戸建てヴィラや宅地ヴィラを所有しているオーナーの中には、自分と家族や友人がいつでも過ごせるように、貸し出しをしない場合もあります。ヴィラを所有するのは宿泊業や賃貸業をするためでなく、自分が楽しむために所有するという人は、そもそもの目的に比重を置いた方が満足の高い結果となるはずです。

 楽園移住物語の次の記事では、実際にバリ島にヴィラを所有する外国人のオーナーさんを取材して、別荘所有の動機や現在の状況を語って貰っていました。インタビュー記事は近々公開いたします、お楽しみに♪

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